T.C. YARGITAY
3. Hukuk Dairesi
Esas No: 2024/1007
Karar No: 2025/97
Karar Tarihi: 08-01-2025

ÖZET: Uyusmazlık is yeri niteligindeki kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi istemine iliskindir. Ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu oldugunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen, geçici bir ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacagı gibi henüz dogmamıs veya gerçeklesmesi uzun bir süreye baglı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldıgı tarihte ihtiyaç sebebinin varlıgı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun … maddesine göre isyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında; ihtiyaçlının kirada olması halinde, ihtiyacın varlıgının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak is için daha üstün ya da en azından halen is yapılan yerle esdeger nitelikte bulunması gerekir. Esdegerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlıgı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlıgı davacı tarafından ileri sürülmemis ise Mahkemece kendiliginden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen is yapılan yerden üstün oldugu ileri sürülmemis olsa bile, ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut oldugundan Mahkemece uzman bilirkisi aracılıgıyla kesif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir. Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamı dogrultusunda inceleme yapıldıgı, bozmanın kapsamı dısında kalan hususların incelenmesinin artık mümkün olmadıgı, ilgili ilkeler kapsamında kiralanan isyeri ile davacının kullanımında olan is yerinin esdeger nitelikte oldugu degerlendirilerek mülkiyet hakkına üstünlük tanınmak suretiyle yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesinin yerinde oldugu anlasılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmistir.

Mahkemece bozmaya uyularak verilen karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz sartı ve diger usul eksiklikleri y.nünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip geregi düsünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili; davacının, davalının kiracı olarak kullandıgı tasınmazı 11.12.2014 tarihinde satın aldıgını, tasınmazın is yeri ihtiyacı nedeniyle satın alındıgının ihtarname ile davalıya bildirildigini, tekstil isi ile ugrasan davacının baska tasınmazda kiracı olması nedeniyle is yeri olarak kiralanana ihtiyacı bulundugunu ileri sürerek; davalının kiralanarak tahliyesine karar verilmesini istemistir.

II. CEVAP

Davalı, davaya cevap vermemistir.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemece verilen 08.03.2016 tarihli kararla; davanın kabulü ile davacının yeni iktisap ve gereksinimi nedeniyle davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmis; karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmistir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKI YARGILAMA SÜRECI

1. 25.10.2017 tarihli ilamıyla dava konusu kiralananın, davacının halen kiracı oldugu bildirilen isyerlerine nazaran daha üstün vasıfta olup olmadıgının Mahkemece mahallinde mukayeseli kesif yapılarak belirlenmesi ve varılacak sonuca göre bir karar verilmesi gerektiginden bahisle, karar bozulmustur.

2. Bozmaya uyan Mahkemenin 15.11.2018 tarihli kararıyla; dava açıldıktan sonra tasınmazın tahliye edildigi, davalının dava açılmasına sebebiyet verdigi gerekçesiyle; dava konusuz kaldıgından esası hakkında karar verilmesine yer olmadıgına, yargılama giderlerinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmis karara karsı, süresi içinde davalı vekilinin temyiz yoluna basvurmustur.

3. Dairenin 09.06.2021 tarihli ilamıyla; Mahkemece bozmaya uyuldugu halde bozma gereginin yerine getirilmedigi, bozma ilamı dogrultusunda dava konusu kiralananın, davacının halen kiracı oldugu bildirilen is yerlerine nazaran daha üstün vasıfta olup olmadıgının mahallinde mukayeseli kesif yapılarak belirlenmesi ve bundan sonra davanın açıldıgı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre yargılama giderlerine hükmedilmesi gerektiginden bahisle karar bozulmustur.

4. Bozmaya uyan Mahkemenin ilam baslıgında tarih ve sayısı belirtilen kararıyla; mahallinde yapılan kesif sonrasında alınan raporla, kiralanan ile davacının kiracı olarak bulundugu Derince Ilçesindeki tasınmazın esdeger vasıta oldugu bu halde Yargıtay’ın yerlesmis içtihatları dogrultusunda mülkiyet hakkına üstünlük tanıması gerektigi, dava tarihinde davacının dava açmakta haklı oldugu gerekçesiyle, davanın konusuz kalması sebebiyle karar verilmesine yer olmadıgına karar verilmis; karar karsı davalı vekili temyiz isteminde bulunmustur.

V. TEMYIZ

A. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili; bozma ilamına uyulmadan karar verildigini, is yerleri mukayese edilirken bilirkisi raporunda bir üstünlügün, elverisliligin olmadıgının bildirildigini ileri sürerek kararın bozulmasını istemistir.

B. Degerlendirme ve Gerekçe

Uyusmazlık is yeri niteligindeki kiralananın ihtiyaç nedeniyle tahliyesi istemine iliskindir.

1.Ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu oldugunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen, geçici bir ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacagı gibi henüz dogmamıs veya gerçeklesmesi uzun bir süreye baglı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldıgı tarihte ihtiyaç sebebinin varlıgı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.

2.6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre isyeri ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında; ihtiyaçlının kirada olması halinde, ihtiyacın varlıgının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak is için daha üstün ya da en azından halen is yapılan yerle esdeger nitelikte bulunması gerekir. Esdegerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlıgı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez. Tahliye tehdidinin varlıgı davacı tarafından ileri sürülmemis ise Mahkemece kendiliginden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen is yapılan yerden üstün oldugu ileri sürülmemis olsa bile, ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut oldugundan Mahkemece uzman bilirkisi aracılıgıyla kesif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

3.Mahkemece uyulmasına karar verilen bozma ilamı dogrultusunda inceleme yapıldıgı, bozmanın kapsamı dısında kalan hususların incelenmesinin artık mümkün olmadıgı, yukarıda yer verilen ilkeler kapsamında kiralanan isyeri ile davacının kullanımında olan is yerinin esdeger nitelikte oldugu degerlendirilerek mülkiyet hakkına üstünlük tanınmak suretiyle yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesinin yerinde oldugu anlasılmakla, davalı vekilinin temyiz itirazının reddi ile usul ve kanuna uygun bulunan kararın onanmasına karar verilmistir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının ONANMASINA,

Asagıda yazılı bakiye temyiz harcının temyiz edene yükletilmesine,

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3 üncü maddesi atfıyla 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440 ıncı maddesi geregince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere,

08.01.2025 tarihinde oy birligi ile karar verildi.