İmar Affı

Cumhuriyet tarihimizin en kapsamlı ve geniş imar affı Meclis’ten geçerek yasalaştı. Ardından bu konuda bir de yönetmelik çıkarıldı. Başbakanımız bu konuda yaptığı açıklamada, bunun bir af değil barış olarak nitelenmesi gerektiğini vurguladı. Bu düzenlemenin gerekçesine yani çıkarılma sebebine baktığımızda şu temel unsurlar/nedenler karşımıza çıkmaktadır:

• Bu düzenleme, afet risklerine hazırlık kapsamında ruhsatsız, ruhsat ve eklerine aykırı veya imar mevzuatına aykırı yapıların kayıt altına alınması ile dönüşüm projelerine finans sağlayarak dönüşüm daha hızlı ve etkin yapılması amacıyla çıkarılmıştır.
• 12.2017 tarihinden önce yapılmış yapıların, yapı sahiplerinin müracaatları üzerine ve beyana göre hazırlanacak Yapı kayıt Sistemine işlenmesi biçiminde icra edilecektir.
• Yapı kayıt sistemine kaydedilen yapılara su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilecektir.
• Yine bu yapılar sebebiyle verilen adli ve idari cezalar ile yıkım kararları, tahsil edilmeyen para cezalarından vazgeçilmiş olacaktır.
• Maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilmesi mümkün olacaktır.
• 2960 s. Boğaziçi Kanunu’na tabi yerler, 6546 s. Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunu çerçevesindeki yerler, istisnadır.

Temel Yaklaşım

İmar barışı temel olarak, yapıların kullanım durumunun hali hazırdaki durumunu koruyacak. Buna göre, bir kimsenin yapısına yaptığı eklentiler, birleştirmeler, bölmeler ve üstünü kapatmaları veya açmaları gibi, yapı ruhsatına aykırı olan, vasıf, kullanım biçimi, nitelik değişiklikleri de dahil olmak üzere, tüm müdahaleleri tespit ederek, kanunen bu aykırılıklar nedeniyle verilmeyen imar ruhsatına bağlanan hakları tevdi edecektir. Temel olarak bu barış, devletin aykırılıkları kayıtlaması ve bunlar nedeniyle maddi gelir elde etmesidir. Bu barış, yapının hali hazır durumunu koruma altına almaktadır. Ancak, halihazırdaki durum, yapının yıkılması veya yeniden yapılmasında esas kabul edilmeyecek, imar planında, öngörülen şartlar ve kısıtlar geçerli olacaktır. Bu anlamıyla mutlak değil, (geçici) nispi bir koruma sağlayacaktır.

Yapı Kayıt Belgesi

Normal şartlarda, yani bu barış gelmeden önce, bir  yapı yapmak için “yapı izin belgesi” alınır sonra bu yapı izin belgesine göre binanın yapıldığın tescil eden “ruhsat” ya da “iskan belgesi” (yapı kullanım belgesi) alınarak yapının doküman şartları tamamlanırdı. Bu belgelerle arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme ve yapılan yapıları kullanma hakkı kazanırdı. İmar barışı kapsamında, iskan belgesi verilmek üzere, yapının hali hazır durumunun kayıt altına alındığı belge verilecektir. Buna Yapı Kayıt Belgesi denecektir. Bu belge yapı izin ve ruhsat veya kullanma belgelerinin yerine geçecektir. Bunun kaydı bir sisteme yapılacaktır.

Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda, maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilebilecektir.

Yapı Kayıt Belgesinin ve maliklerin yarısının muvafakatinin bulunması halinde yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis edilmesinin ardından söz konusu ev krediye uygun hale doğal olarak gelecektir.

Diğer Ayrıntılar

1. Başvuruların Son Başvuru Günü : İmar barışı için son gün 31 Aralık 2018 olarak belirlenmiş olup, bu tarihe kadar başvuru yapılabilecektir. İmar barışı için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara başvurulabilecektir.
2.  Ödenecek Tutar: Yapılan tespit sonucunda arsa emlak değeri ile yapı yaklaşık maliyeti toplamı üzerinden yüzde üç oranında kayıt bedeli alınacaktır. Ancak, cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesis işlemi için bedelin iki katı ödenmesi gerekmektedir.
3. Hazine Arazisi Üzerindeki Yapılar: Hazineye ait taşınmazlar üzerine inşa edilmiş olması halinde, bu taşınmazlar Bakanlığa tahsis edilecektir. Yapı kayıt belgesi sahipleri ile bunların kanunî veya akdi haleflerinin talepleri üzerine taşınmazlar Bakanlıkça rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacaktır. Bu durumda elde edilen gelirler rayiç bedel esaslarına göre belirlenecektir.

Ceza Davalarının Akıbeti

TCK m. 184’e göre “Kişinin, ruhsatsız ya da ruhsata aykırı olarak yaptığı veya yaptırdığı binayı imar planına ve ruhsatına uygun hale getirmesi halinde, bir ve ikinci fıkra hükümleri gereğince kamu davası açılmaz, açılmış olan kamu davası düşer, mahkum olunan ceza bütün sonuçlarıyla ortadan kalkar” hükmü havidir. Buna göre imar barışı ile, davası açılmamış (savcılık aşamasında) olanlar için takipsizlik kararı verilecekken, yargılaması devam edenler için düşme, mahkum olanlar ise ortadan kaldırma kararı verilecektir

Sonuçta;

İmar barışı veya affı ülkemizde ilk değildir. İmar konusundaki sıkıntıların bir nedeni de, aflardan sonraki sürecin iyi uygulanmaması veya sonrasında ciddiyetle yaklaşılmamasıdır. Yani, aftan sonraki süreçte, imar rejiminin ciddi ve istisnasız uygulanması ve tekrar eden benzer düzenlemelerin yapılmaması ile mümkündür. Her defasında, yinelenen imar afları bu konuda toplumsal beklentinin artmasına ve “bir af gelince her şey düzelir” biçimindeki kanaat kanıksanan imar ihlallerine neden olmaktır. Oysa, planlama ve bunun en özel durumu imar, bir insan hakkıdır, bu konudaki barış veya affın, topluma doğrudan olumsuz etkilerinin olacağının unutulmaması gerekmektedir. Özellikle tarım arazilerine yapılan müdahalelerin, taşınmaz kültür varlıkları ve tabiat varlıkları yönünden bu barışın uygulanması ilerde sorunlar doğurabilir.