Uzak Doğu’da ortaya çıkan ve bugün itibariyle tüm dünyayı etkisi altına almış olan Corona virüs salgını Dünya Sağlık Örgütü tarafından Pandemik hastalık kabul edilmiş ve  küresel bir afet olarak gündemimize girmiştir. Nitekim virüs nedeniyle dünya genelinde yüz binlerce kişi enfekte olmuş ve maalesef binlerce kişi de hayatını kaybetmiştir. Virüsle mücadele edebilmek adına ülkelerce home ofis uygulamalarının yaygınlaştırılması, sokağa çıkma yasakları, okulların tatil edilmesi gibi çeşitli tedbirler alınmıştır. Ülkemizde de ilk vakanın görüldüğü 11 mart 2020 tarihi itibariyle kamu sağlığını korumak adına yine benzeri tedbirlerin alındığını görmekteyiz. Bu durum ise beraberinde çeşitli hukuki soru ve sorunları getirmektedir. Bu salgın nedeniyle çalışamayan ve ekonomik sıkıntılar yaşayan vatandaşların işyeri kiraları ve konut kiraları ödemelerinin ne olacağı ise akla gelen ilk sorulardan olmuştur. Bu yazımızda küresel salgın karşısında ekonomik hayatı zarar gören ve ifa güçlüğü yaşayan  kiracıların haklarının neler olduğuna, bu virüs salgının mücbir neden olarak kabul edilip edilemeyeceğine değinmeye çalıştık.

İŞYERİ KİRALARINA ETKİSİ

Kiracının ifa yükümlülüğü açıkça Borçlar Kanunu 313. maddede “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.” düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre kiracı, kira bedelini ödemediği takdirde sözleşmeye aykırı davranmış olacak ve temerrüde düşecektir. Bu durumda ise ev sahibi yasal haklarını kullanmak amacıyla tahliye ve fesih yollarına başvurabilecektir. Ancak Corona Virüs salgını neticesinde birçok ekonomik sıkıntılar yaşanmış olup, vatandaşlar çalışamazken bir de kira bedellerini tam zamanında ve eksiksiz ödemelerinin kendilerinden beklenmesi somut adalet anlayışı ile tezat oluşturur duruma gelmiştir. Bu noktada yaşanabilecek mağduriyetlerin önüne geçebilmek amacıyla çıkarılan 7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesinde ilgili hususa ilişkin bir düzenleme yapılmıştır;

“1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”

İlgili düzenleme ile Borçlar Kanunu’nun kiracının temerrüdünü düzenleyen 315. maddesi “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.” işyeri kiraları açısından bir süreliğine askıya alınmıştır.

Böylece kiracı süresi içinde işyeri kirasını ödeyememesi durumunda Borçlar Kanunu 315. maddede belirtilen sözleşmenin feshi ve 352. madde 2. fıkrada düzenlenen kiralananın tahliyesi yaptırımları ile karşılaşmayacaktır.

İlgili düzenlemeden de anlaşılacağı üzere 01.03.2020-30.06.2020 tarihleri arasında kiracının ödeme yapmaması veya eksik ödeme yapması durumunda kendisine yapılacak olan ihtarlar haklı ihtar olarak değerlendirilemeyecektir. Ancak burada kiracının borç ödeme yükümlülüğünün ortadan kalkmadığını belirtmekte fayda vardır. İlgili kanun maddesi  ile sadece sözleşmenin feshedilmesi ve kiracının tahliyesi düzenlenmiştir.

Kiralanan işyeri, Corona Virüs salgını nedeniyle faaliyeti durdurulan iş kollarından birine sahipse ve iş kolu kira sözleşmesinde doğrudan veya dolaylı olarak belirtilmişse kanaatimizce burada kiracıların, kiraya verenlerin ayıptan sorumluluğuna gidebilmesi hususu da gündeme gelmektedir. Zira burada ilgili iş kolları açısından bir yasak söz konusu olup kiracılar Borçlar kanunu 307. Madde uyarınca kira bedellerinde indirim talebinde bulunabilir ,sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir veya sözleşmeyi feshedebilir.

KONUT KİRALARINA ETKİSİ

7226 sayılı kanunun geçici 2. Maddesinde yapılan düzenlemenin sadece işyeri kiraları için yapıldığını görmekteyiz. Konut kiralarında kiracının ödemelerini yapmaması durumunda Borçlar Kanunu’nun tahliye ve feshe ilişkin hükümleri uygulanmaya devam etmektedir. Ancak burada Cumhurbaşkanlığı’nın 2279 sayılı, 22.03.2020 tarihli İcra ve İflas Takiplerinin Durdurulması Hakkındaki kararın 1. maddesi ile düzenlenen ;

“COVID-19 salgın hastalığının ülkemizde yayılmasını önlemek amacıyla alınan tedbirler kapsamında; bu Kararın yürürlüğe girdiği tarihten 30/4/2020 tarihine kadar, nafaka alacaklarına ilişkin icra takipleri hariç olmak üzere, yurt genelinde yürütülmekte olan tüm icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına ve bu çerçevede taraf ve takip işlemlerinin yapılmamasına, yeni icra ve iflas takip taleplerinin alınmamasına ve ihtiyati haciz kararlarının icra ve infaz edilmemesine karar verilmiştir” husus göz ardı edilmemelidir. Zira ilgili madde gereğince kira ödemelerini geciktiren kiracılara karşı takip işlemleri en erken 01.05.2020 itibariyle yapılabilecektir.

Ancak burada işyeri kiraları için yapılan düzenlemeye benzer bir düzenlemenin konut kiraları için de yapılması gerektiği kanaatindeyiz. Nitekim salgın nedeniyle uğranılan ekonomik zararlar işyeri kiralarını ödemede olduğu kadar konut kiralarının ödenmesi açısından da vatandaşı zor durumlarda bırakmaktadır. Bu durumda ise kiracılar mücbir sebep durumunu öne sürerek fesih ve tahliye tehlikelerinden korunabilirler. Borçlar Kanunu muhtevasında kanun koyucu mücbir sebep bildiren hususları tek tek saymamıştır. Ancak Yargıtay kararları ışığında bir hususun mücbir sebep olarak kabulü için,

-öngörülememe,

-tarafların iradesi dışında gerçekleşme,

-karşı konulması mümkün olmama,

Şartlarının arandığını görmekteyiz. Bu durumda Corona Virüs Salgınının mücbir neden olarak sayılabileceği ortadadır. Mücbir neden hususunu ispatlayan kiracı kanaatimizce Borçlar Kanunu 112. Maddede düzenlenen; ‘’Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.’’ Kolaylıktan yararlanacaktır. Böylelikle mücbir nedenin ispatıyla kiracının yükümlülükleri hafifleyecektir.

Yine Borçlar Kanunu 138. Madde ile düzenlenen “Aşırı İfa Güçlüğü” hususu gereğince de borcunu ödemede zorluk yaşayan, ödeme yapması kendisinden beklenemez bir durumda olan kiracılar sözleşmelerinin uyarlanmasını isteyebileceklerdir.