Ailenin devamlı olarak ikametine ayrılan konutun üzerinde eşlerin tek başlarına tasarrufta bulunmalarını engelleyen şerhtir. Türk Medeni Kanunun 19. Maddesinde aile konutunun bulunduğu yere “yerleşim yeri” adı verilmiştir. Buna göre; yerleşim yeri, bir ailenin sürekli kalmak niyetiyle oturduğu yerdir. Eşlerin zaman zaman oturduğu taşınmazlar (Ör: yazlık) aile konutu olarak sayılmamaktadır.

Taşınmazın aile konutu olarak kabul edilebilmesi için evlilik birliğinin olması ve eşlerin devamlı olarak o taşınmazda oturmaları gerekmektedir. Bu nedenle, hukuken evli sayılmayan çiftlerin yaşadığı taşınmazlar aile konutu vasfı taşımamaktadır.

TMK 194. maddesi ile ailenin oturduğu konuta özel düzenlemeler ve sınırlamalar öngörmüştür.

II. Aile konutu

Madde 194- Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.

Rızayı sağlayamayan veya haklı bir sebep olmadan kendisine rıza verilmeyen eş, hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Aile konutu olarak özgülenen taşınmaz malın maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutla ilgili gerekli şerhin verilmesini tapu müdürlüğünden isteyebilir.

Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.

Maddede görüldüğü üzere:

• Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshedemez.
• Aile konutunun tapu maliki bile olsa, bu konutu satamaz veya üzerindeki hakları sınırlayamaz.
• Aile konutu olarak kabul edilen gayrı menkulün maliki olmayan eş, tapu kütüğüne konutun aile konutu olduğuna dair şerh koydurabilir.

Şerh ile taşınmazın maliki olan eş, tapuda malik olarak görünmeyen eşin rızası olmadan aile konutu satıp devredemeyecek, aile konutu üzerinden kira sözleşmesi akdedemeyecek ve herhangi bir hak tesis edemeyecektir. Bu düzenlemeyle malik olan eşin mülkiyet hakkına sınırlama getirilmiştir.

Diğer yandan eşin haklı sebep olmaksızın rıza göstermemesi sonucunda malik olan eş yapılacak tasarruf işlemi için hakimin müdahalesini talep edebilir.

Taşınmaz üzerindeki haklardan yararlanmak için tapuda aile konutu şerhi olmalıdır. Aksi halde, söz konusu konut satıldığında alıcı iyiniyetliyse satış geçerli olacaktır.

Peki Aile Konutu Şerhi Nasıl Konulur?

Malik olmayan eş, konutun, aile konutu olduğunu kanıtlayan muhtarlık ve varsa apartman yönetiminden alınmış belge alacak, gerektiğinde taşınmaz malın şerhi talep edilen taşınmaz mal ile aynı olduğunun kadastro müdürlüğünce tespit edilecek. İstemde bulunan eşin, tapudaki malikin eşi olduğuna dair nüfus kayıt örneği veya evlenme cüzdanı ile birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü`ne müracaat edecektir. Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası ve işlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge gerekecektir.

Tapu müdürlüğüne bu taşınmazın aile konutu olduğunu ve bu hususun tapuya edilmesini istediğini bildirecektir. Tapu sicil müdürü gerekli işlemi yapacak ve taşınmazın tapu kütüğünün şerhler hanesine ‘Aile konutudur’ kaydını düşecektir.

Aile konutu aşırı lüks değilse haczedilemez.  Aile konutu olduğunun tespiti için tapu müdürlüğünde o gayrimenkul üzerine aile konutu şerhi koyulmasında fayda vardır. Ayrıca eşler aile konutunda kiracı olarak oturuyorlarsa, mal sahibinin borçlarından ötürü haczedilebilecektir.

Tapuda aile konutu şerhi bulunan taşınmaz kiralanırken dikkat edilmesi gereken nokta: Şerhin kaldırılması ya da eşlerin muvafakat vermesini sağlanmasıdır.

Aile konutu üzerinde eşin rızası alınmadan yapılan işlem geçersizdir. Bu işleme karşı rızası alınmayan eş, yapılan işlemin iptali için dava açabilir. Bu bağlamda TMK 194 gereğince eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça; aile konutuyla ilgili kira sözleşmesini feshederse, geçersizliğine dair bir tespit davası açılabilir. Aile konutunu devrederse, üçüncü kişi adına tescil edilmiş tapunun iptali ile malik olan eş adına tescili için tapu iptali ve tescil davası açılabilir. Aile konutu üzerindeki hakları sınırlarsa, yapılan bu sınırlandırmanın iptali davası açılabilir.

Aile Konutu Şerhi Nasıl Kaldırılır?

Aile konutunun korunması evlilik süresince devam edecektir. Bu süreçte koruma, mal rejimi seçiminden etkilenmeyecektir. Aile konutu koruması; evliliğin bitmesiyle (boşanma, ölüm, ayrılık) sona erecektir.

Boşanma halinde bu hakkın yerini aralarında sözleşme yoksa yasal mal rejimi alacaktır. Aile konutu eğer kiralıksa, sosyo-ekonomik duruma göre hakim tarafından hangi eşin aile konutunda oturacağına karar verilecektir.

Boşanma davasının sonucundaki hükme göre şerh kaldırılır. Eğer açık şekilde kaldırılmasına dair hüküm yoksa, tapu müdürlüğünce şerhin kaldırılması talebi reddedilir.

Ölüm halinde, sağ kalan eşin hakları miras ve katılma alacağıdır. Sağ kalan eş miras payı ve katılma alacağı yeterliyse bu hakları mahsup edilerek aile konutu üzerinde kendisine mülkiyet hakkı verilmesini talep edebilir. Ayrıca alacakları varsa bunları mahsup ederek oturma ve intifa hakkı talep edebilir.

Aile konutundan taşınılırsa da aile konutu şerhi kaldırılabilir. Bunun için iki eşin de başvurması gerekir. Eğer ki, eşler taşınmalarına rağmen şerhi kaldırmamışlarsa, hak sahipleri şerhin kaldırılması için dava açma hakkına haizlerdir.